Der Standort zählt zweifellos zu einem der wichtigsten Kriterien für eine Ordination. Daher kann die Auswahl der passenden Räumlichkeiten schnell zu Kopfschmerzen führen: Wo fange ich an? Was brauche ich überhaupt? Wer kann mir bei der Suche helfen?
Die Suche nach den passenden Praxisräumlichkeiten kann sich als langwierig erweisen. Das Angebot für geeignete Mietobjekte ist begrenzt, denn das Mixed Use-Prinzip für Immobilien ist nicht immer eine Priorität der Vermieter.
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Für Ärztinnen und Ärzte ist der geeignete Standort für eine Einzelpraxis oder Primärversorgungseinheit (PVE) ein entscheidendes Kriterium. Dabei sind allerdings etliche Faktoren zu berücksichtigen.
Zeit einplanen
Fest steht: Ärzte sollten ausreichend Zeit für die Suche nach dem perfekten Standort einplanen. Denn einfacher wurde die Suche in den vergangenen Jahren mit Sicherheit nicht. Wer auf den gängigen Plattformen nach Räumlichkeiten sucht, steht beispielsweise gleich zu Beginn vor dem Problem, dass Ordinationen bzw. Praxisflächen meist nicht als Suchfilter angegeben werden können. Da heißt es, sich zunächst einmal durch Massen an mehr oder weniger schönen Büros, Geschäftslokalen und sonstigen Projekten zu klicken.
Hinzu kommt, dass die Miete einer Praxis – in der Mehrzahl kommen Mietobjekte in Frage – ordentlich ins Geld geht. Denn die Mietpreise haben in den vergangenen Jahren ordentlich angezogen: Die Quadratmeterpreise sind in ganz Österreich – von wenigen Regionen abgesehen – bei den Gewerbeimmobilien parallel zu jenen der bei Wohnimmobilien gestiegen; in begehrten Lagen wie im ersten Wiener Bezirk sogar regelrecht explodiert. Trotz der schwachen Konjunktur wird im heurigen Jahr weiterhin mit steigenden Preisen gerechnet, zeigen die Prognosen. Das hängt mit der Inflation, hohen Baukosten, starker Nachfrage und höheren Anforderungen an die Immobilien selbst zusammen – Stichwort: Energieeffizienz. Die Auswahl bleibt vor allem in urbanen Gebieten eingeschränkt. Zwar gibt es am Büromarkt in Städten wie Wien einen gewissen Leerstand (derzeit rund 3,5 Prozent), doch die Mehrheit dieser Immobilien sind für Ärzte ungeeignet.
In attraktiven Lagen gibt es daher vor allem in Altbauten nur eine überschaubare Zahl verfügbarer Räumlichkeiten. Werden weitere Kriterien wie einfache Zugänglichkeit für Menschen mit Beeinträchtigungen angewendet, reduziert sich das Angebot weiter. In der Immobilienbranche ist seitens der Vermieter bzw. Entwickler von einem gleichbleibend hohen, zuletzt sogar höheren Interesse seitens der Ärzte an passenden Räumlichkeiten die Rede.
Immobilienexpertin Evelyn Susanne Ernst-Kirchmayr (Inhaberin von Die Ernst , für Immobilienentwicklung und Marktforschung) rät zur gründlichen Analyse vor der Suche nach dem konkreten Standort. „Das Wichtigste ist der Bedarf an Kassenärzten und Gesundheitsversorgungen, beispielsweise bezüglich der Unterversorgung, absehbaren Pensionierungen und dem prognostizierbaren Bevölkerungszuwachs durch Wohnprojekte.“
Für den Standort von Einzel- oder Gruppenpraxen gelte es, ein „stimmiges Betriebskonzept“ zu entwickeln – das spare viel Zeit bei der eigentlichen Standortsuche. Das gelte dann nochmals verstärkt für die Einrichtung einer PVE. „Dabei geht es etwa um die Frage, in welchem Typus ich gerne arbeiten würde – von Anfang an großzügig mit vielen interdisziplinären Kolleginnen und Kollegen oder lieber in der Mindestgröße mit einem überschaubaren Team, vielleicht mit der Möglichkeit zu einer späteren Erweiterung?“, erläutert Ernst.
Zu den weiteren Fragen, die sich Ärzte in der Regel stellen müssen, zählen:
- Soll die Ordination in einem Neubau oder doch in einem Altbau untergebracht sein?
- Wie erreichen Patienten die Ordination bzw. die PVE? Barrierefreie Erreichbarkeit ist nämlich ein wichtiges Kriterium.
- Wie sieht es mit Sozialräumen für die Beschäftigten aus, braucht es Lagerflächen für Arzneimittel?
„Es gibt keinen speziellen Immobilienmarkt für Ordinationen, Gruppenpraxen oder PVE, da grundsätzlich dieselben Baulichkeiten entsprechend der Widmung verwendet werden können“, erklärt Klaus Pfeiffer, auf Immobilienrecht und Immobilientransaktionen spezialisierter Rechtsanwalt in Wien. Die Suche sei aber deutlich stärker bedarfsorientiert bzw. kundenorientiert im Vergleich zu anderen Kategorien.
Gründung einer PVE
Auch beim Aufbau einer PVE spielt die Suche nach Immobilien eine ganz entscheidende Rolle. Grundsätzlich müssen sich Gründer ja zunächst erkundigen, wo überhaupt eine PVE angesiedelt werden kann – diese Gebiete werden im Einvernehmen mit der jeweiligen Ärztekammer und der Österreichischen Gesundheitskasse ausgeschrieben. Auf Ebene der Bundesländer bilden die sogenannten „Regionalen Strukturpläne Gesundheit“ (RSG) die Grundlage für die entsprechende Planung. Bis 2025 soll es laut RSG in ganz Österreich 127 PVE geben, davon 36 in Wien – per April gibt es in Wien 20 solcher Zentren; es gibt also durchaus noch Bedarf.
Aktuelle Ausschreibungen sind unter anderem bei den Ärztekammern zu finden; in der Hauptstadt werden derzeit beispielsweise für die Gebiete Neulerchenfeld, Gentzgasse/Kreutzgasse und Praterlände/Stuwerviertel neue PVE gesucht.
Standortauswahl ist kompliziert
PVE beleben letztlich auch den Markt, heißt es in der Immobilienbranche. Denn auch Gemeinden würden bereits von sich aus passende Standorte suchen, um aktiv zukünftige Gesundheitsversorger anzuziehen. Und je mehr PVE es gibt, desto umfangreichere Erfahrungswerte stehen Ärztinnen und Ärzten zur Verfügung. Laut Evelyn Ernst bringt der Ausbau dieses Modells Beispiele, wie Aufbau und Betrieb funktionieren können – gleich, ob es sich um die Integration im innerstädtischen Bestand oder den Neubau auf der sogenannten „grünen Wiese“ handelt.
Werbung ist aber nur eine Sache, die Wahl des exakten Standorts eine andere – und da kann es erst recht kompliziert werden. Denn angesichts der vorgeschriebenen Mindestfläche von 300 Quadratmetern – in vielen Fällen wird noch mehr Fläche notwendig sein – ist die Auswahl eben nicht berauschend. Vielfach hört man von Ärzten zudem, dass Vermieter nicht angetan sind von einer Nutzung ihrer Immobilie für gesundheitliche Zwecke – auch wenn das von Seiten der Makler nicht gerne zugegeben wird. Das liegt zum einen an der hohen Frequenz der Ordination, die in Wohnhäusern, aber auch in Gebäuden mit Büros den anderen Mieterinnen und Mietern womöglich nicht recht sein könnte.
Und weil Ordinationsräume adaptiert werden müssen, fürchten Vermieter, die Kosten dafür nicht aufbringen zu können. Ein Punkt, der von Anfang an klar angesprochen werden sollte, wie Rechtsanwalt Pfeiffer empfiehlt: „Gerade beim Mietvertrag können beide Seiten oft überfordert sein. So planen Ärzte, die Immobilie langfristig zu nutzen, nicht nur für fünf Jahre.“
Ebenso seien mietzinsfreie Zeiten, Umbauten und ein entsprechender Kostenersatz (am Ende des Mietvertrags) sowie die bereits erwähnte Kundenfrequenz wichtige Themen. Vor diesem Hintergrund ist es nach Ansicht Pfeiffers wichtig, die richtigen Partner in Sachen Standort zur Seite zu haben – Rechtsanwälte für den Vertrag, Steuerberater für steuerliche Angelegenheiten und Makler für die individuelle Suche nach der Immobilie. „Dann können sich Ärzte auf das Wichtigste konzentrieren.“
Geschäftsmodell Arzt
Wie sieht man in der Immobilienbranche die Verfügbarkeit geeigneter Ordinationsräume? Mag. Stefan Krejci von Re/Max Commercial Austria sieht Räumlichkeiten in ausreichender Anzahl vorhanden, sowohl für Einzelpraxen als auch für PVE. „Wir sehen keine Verknappung des Angebotes.“ Krejci glaubt auch nicht, dass es Vorbehalte gegenüber Ärzten als Mieter geben könnte: „Am Ende sind sowohl einzelne Ärzte als auch Zusammenschlüsse von Ärzten und anderen Experten gern gesehene Mieter.“ Der Grund: Das „Geschäftsmodell Arzt“ habe immer Saison und könne daher als krisenresistent betrachtet werden. Da ist etwas dran – und das ist ein Punkt, der bei Verhandlungen mit Vermietern bzw. Entwicklern durchaus ins Spiel gebracht werden könnte.
Hartnäckig bleiben
Auch Evelyn Ernst zeigt sich optimistisch, dass Ärzte bei entsprechender Vorbereitung und Hartnäckigkeit den passenden Standort finden. „Ich bin sicher: Wer sucht, der findet – sowohl Standort als auch Entwickler und Investoren.“ Gesundheitsimmobilien seien nämlich eine zukunftsfähige Assetklasse.
Das unterstreicht auch Klaus Pfeiffer: „Es kann sowohl für Entwickler als auch für Gemeinden attraktiv sein, eine Gesundheitsinfrastruktur zu schaffen. Ein sogenannter „Mixed Use“ ist heute sehr begehrt, das ergibt für alle Beteiligten interessante Synergieeffekte.“ Eine gute Infrastruktur ziehe schließlich auch neue Bewohnerinnen und Bewohner an.
"Sowohl einzelne Ärzte als auch Zusammenschlüsse von Ärztinnen und Ärzten und anderen Experten sind immer gern gesehene Mieter." (Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial Group)
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